동탄 집값이 22년 고점을 회복했다는데, 정말 지금 사도 괜찮을까요? 제가 동탄 시장을 3년째 지켜보면서 느낀 건, 이 동네 집값은 반도체 업황도 함께 봐야한다는 점입니다. 22년 이후 집값이 내려간 이유도 금리 인상만이 아니었습니다. 반도체 업황 악화로 삼성전자 임직원들의 구매력이 떨어진 점도 한 요인이 될 수 있습니다. 하지만 지금은 그때와 정반대 상황이 펼쳐지고 있습니다.
반도체 사이클로 읽는 동탄 집값
동탄1신도시와 동탁2신도시 모두 23년 초부터 반등하기 시작했습니다. 실거래가 기준으로 동탄1은 22년 7월 수준을 회복했고, 전세가는 오히려 그때보다 높아졌습니다. 동탄2는 동탄1보다 먼저 움직였고, 전세가 회복 속도도 더 빨랐습니다.
작년 1월과 비교하면 동탄1은 매매와 전세 모두 약 4% 올랐습니다. 동탄2는 매매가 4%, 전세가는 6% 상승했습니다. 규제 지역 지정 이후 동탄2가 먼저 반응했고, 동탁1이 뒤따라 움직이는 패턴이 뚜렷합니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 23~24년 반도체 업황이 좋지 않을 때도 동탄 전세가는 버텨냈고, 24년 하반기부터는 본격적으로 오르기 시작했습니다. 메모리 반도체 호황이 시작되면서 삼성전자와 SK하이닉스 임직원들의 성과급 기대감이 커진 겁니다. HBM뿐 아니라 DRAM, NAND 가격까지 모두 오르고 있어서 올해 두 회사 모두 최대 영업이익을 기록할 전망입니다.
전세 매물 부족이 만드는 매수 압력
거래량 데이터를 보면 시장 분위기가 확연히 느껴집니다. 동탄1의 능동과 반송동은 12월 대비 거래가 좋게 나왔습니다. 작년 9~10월 수준이지만, 가장 뜨거웠던 10월의 절반 정도입니다. 동탄2 청계동은 12월 대비 24건이나 급증했고, 송동과 영천동도 뒤를 따르고 있습니다.
상승 거래 비율도 여전히 높습니다. 동탄1은 59% 수준이고, 동탄2는 11~12월에 60% 중후반을 기록했습니다. 과거 최고점이었던 70~80%대에는 못 미치지만, 여전히 매수세가 우위에 있다는 뜻입니다.
제가 직접 매물을 찾아보니 전세 물건이 정말 없습니다. 화성시 전세 매물은 평균선보다 급격히 내려갔고, 월세 매물도 매우 부족합니다. 임대차 3법 발의 시점의 전세가 폭등기와 비슷한 수준입니다. 2년차 전세는 약 5% 올라서 재계약 갱신 요구권으로 버틸 수 있지만, 4년차 만기 세대는 문제입니다. 갱신 요구권을 쓸 수 없어서 시장에 나와야 하는데, 매물이 없고 가격은 5~6% 올라 있습니다.
26~27년 입주 물량은 적정 수요 범위 이하로 떨어질 전망입니다. 수원, 오산, 용인, 평택까지 합쳐도 마찬가지입니다. 공급이 줄어든 상황에서 전세 만기가 오면 선택지는 매매 전환 아니면 다른 지역 이주뿐입니다. 그런데 인접 지역인 평택도 매물이 부족합니다. 결국 구매력 있는 삼성전자, SK하이닉스 임직원들은 월세보다 매수를 선택할 가능성이 큽니다.
지금이 매수 타이밍인 이유
제 경험상 반도체 업황과 부동산은 약 6개월~1년 시차를 두고 움직입니다. 22년 고점 이후 집값이 내려간 건 금리 인상도 있었지만, 반도체 업황 악화가 더 컸습니다. 당시 삼성전자 임직원들은 성과급이 줄어들면서 집 살 여력이 떨어졌습니다. 동탄에서 다른 회사로 이직하거나 아예 다른 지역으로 이사 가는 경우도 있었습니다.
지금은 그때와 정반대입니다. HBM 중심의 메모리 슈퍼사이클이 시작됐고, 공급 물량 계약은 이미 완료됐다고 합니다. 올해 삼성전자와 SK하이닉스의 실적이 좋아지면 내년 초 성과급으로 돌아옵니다. 구매력이 높아지면 동탄으로 오거나 동탄에 계속 머물려는 수요가 늘어납니다.
동탄 아파트 검색량 트렌드를 보면 20년, 22년 고점보다는 낮지만, 거래량이 다시 살아나면 검색량도 따라 올라갈 겁니다. 화성시는 수원, 용인, 안산에서 인구가 계속 유입되고 있습니다. 전세가가 오르면 매매로 전환하거나 다른 지역으로 가야 하는데, 다른 지역도 매물이 없으니 결국 동탄에 남게 됩니다.
개인적으로는 동탄2신도시, 특히 청계동 외 지역을 먼저 보는 게 좋다고 봅니다. 동탄2가 오르면 동탄1도 같이 움직이는 패턴이 반복되고 있기 때문입니다. 반도체 업황 사이클 시작점인 지금, 동탄 주택을 매수해도 괜찮다고 생각합니다. 전세 매물 부족과 입주 물량 감소, 그리고 임직원 구매력 향상이 겹치면서 동탄은 오를 수밖에 없는 구조가 만들어지고 있습니다.
다만 이 글은 제 개인적인 경험과 분석을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 투자 조언이 아닙니다. 실제 투자 결정은 본인의 재무 상황과 투자 목적을 종합적으로 고려해서 신중하게 내리시기 바랍니다.