과거 낡은 공장지대였던 성수동이 감각적인 카페와 브랜드 팝업 스토어로 가득 찬 힙한 거리로 변모하면서 전국에서 가장 주목받는 상권으로 떠올랐습니다. 젊은 층부터 50대까지 다양한 연령층이 몰려드는 이곳은 현재 부동산 시장에서도 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 하지만 임대료 상승과 함께 공실률도 증가하는 모순적 현상이 나타나면서, 성수동 상권의 지속 가능성에 대한 의문이 제기되고 있습니다.
팝업스토어 중심 상권의 구조적 문제점
성수동 상권의 가장 큰 특징은 팝업 스토어 중심의 구조입니다. 팝업 스토어는 기본적으로 3일에서 1개월 정도의 단기 임대를 전제로 하며, 임대인 입장에서는 장기 계약보다 훨씬 더 높은 월세를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 이러한 수익 구조는 건물주들에게 매력적으로 다가오면서 성수동 전역에 팝업 스토어가 급증하는 결과를 낳았습니다.
그러나 팝업 스토어는 짧은 입주 기간 후 퇴점하는 특성상 자연스럽게 공실 기간이 길어질 수밖에 없습니다. 한 팝업이 끝나면 다음 팝업이 들어오기까지의 공백기가 발생하고, 이 기간 동안 상가는 비어있게 됩니다. 소비자들은 너무 많은 공실이 반복되면 상권이 안정적이지 않다는 인식을 가질 수 있으며, 이는 결국 상권의 안정성을 해치는 요인으로 작용합니다.
연말 성수동을 방문했을 때 각 팝업스토어마다 MZ세대로 보이는 사람들이 줄 서 있고 각종 디저트 카페에도 북적이는 모습은 분명 활기차 보입니다. 하지만 이러한 인파는 특정 상가가 아니라 '성수동'이라는 브랜드 가치에 끌려 모이는 것입니다. 즉, 장소의 본질적 가치보다는 일시적인 네임벨류에 의존하는 구조인 것입니다. 팝업 스토어는 화려하지만 지속성이 부족하며, 이는 상권의 장기적 안정성에 치명적인 약점이 될 수 있습니다.
가로수길 사례로 본 공실 증가의 위험성
성수동의 현재 상황을 이해하기 위해서는 2010년대 초 핫했던 신사동 가로수길의 사례를 살펴볼 필요가 있습니다. 가로수길은 한때 독특한 감성과 개성 있는 가게들로 젊은이들의 성지였습니다. 그러나 임대료 폭등으로 자영업자들이 하나둘 떠나기 시작했고, 그 자리를 글로벌 브랜드나 팝업 스토어가 채워나갔습니다.
겉으로 보기에는 화려한 브랜드들로 가득 차 있었지만, 속을 들여다보면 공실이 늘어나고 있었습니다. 결국 가로수길은 한창때의 힘을 잃었으며, 이는 현재 성수동과 매우 유사한 상황입니다. 높은 임대료를 감당할 수 있는 것은 대형 브랜드나 단기 팝업뿐이었고, 상권을 지탱하던 중소 자영업자들은 설 자리를 잃었습니다.
팝업 스토어는 불꽃놀이처럼 짧고 화려하지만, 진정한 상권은 모닥불처럼 오래 따뜻하게 유지되어야 합니다. 성수동의 높은 임대료와 많은 공실이라는 구조적 불안정성은 가로수길의 몰락을 그대로 반복할 수 있는 위험 요소입니다. 단기적인 화려함에 현혹되어 상권의 본질적 지속 가능성을 간과한다면, 성수동 역시 가로수길과 같은 길을 걷게 될 수 있습니다.
부동산 투자 관점에서 보면, 성수동 상권은 현재 과열 국면에 있습니다. 단기 임대료 수익만 보고 진입할 경우 공실 리스크에 직면할 수 있으며, 이는 투자 손실로 직결될 수 있습니다. 따라서 상가 매수나 창업을 고려할 때는 장기적으로 안정적인 수요 확보가 가능한 입지인지, 아니면 단순히 유행에 편승한 상권인지를 명확히 구분해야 합니다.
장기 안정성을 위한 투자 리스크 판단 기준
성수동은 지리적 장점과 대기업 및 IT 기업 직장인이라는 탄탄한 수요층으로 인해 상권이 완전히 사라지지는 않을 것입니다. 한강뷰를 볼 수 있고 대기업이 많아 거주지역으로도 매력 포인트가 분명합니다. 그러나 팝업 스토어 중심 구조가 지속된다면 상권은 단기적 인기에 머물다 흔들릴 수 있으며, 젠트리피케이션 발생 위험 또한 현실화될 수 있습니다.
이를 방지하기 위해서는 장기 임차인 보호 및 공실 감소를 위한 정책 조정이 필요합니다. 단기 수익만을 추구하는 임대 구조에서 벗어나, 안정적인 장기 임차인을 확보할 수 있는 환경을 조성해야 합니다. 직장인들이 선호하는 맛집, 분위기 좋고 특정 디저트로 성공할 수 있는 카페처럼 지역 수요를 기반으로 한 안정적인 업종들이 자리잡을 수 있어야 합니다.
투자자들은 성수동 상권이 모닥불처럼 유지될 가능성이 있는지 냉정하게 판단해야 합니다. 상권을 분석할 때는 과거부터 탄탄했는지, 배후 세대가 많아 안정적으로 변모할 것인지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 성수동의 경우 직장인 배후 수요는 분명하지만, 팝업 중심의 불안정한 구조가 지속된다면 투자 위험도가 높아질 수밖에 없습니다.
성수동 팝업이라는 네임벨류가 아니라 장기적으로 지속할 수 있는 상가에 집중하는 것이 현명한 투자 전략입니다. 상권 공부는 단순히 유동인구만 보는 것이 아니라 소비층의 특성과 지속 가능성을 이해하는 과정이며, 이는 아파트 공부에도 큰 도움이 됩니다. 성수동을 다각적으로 분석해보면서 상권의 본질을 이해하는 것이 부동산 공부의 핵심이라 할 수 있습니다.
성수동 상권은 여전히 잠재력이 있지만, 팝업 스토어 중심 구조의 한계를 극복하지 못한다면 가로수길의 전철을 밟을 수 있습니다. 화려한 겉모습보다는 내실 있는 상권 구조를 갖추는 것이 지속 가능한 발전의 열쇠입니다. 투자자와 창업자 모두 단기 트렌드가 아닌 장기 안정성을 기준으로 성수동을 바라봐야 할 때입니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=WZunCqaWRoA